Mieterhöhungs-Check

Die häufigste Mieterhöhung ist die bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Der Vermieter darf sie nicht einfach festsetzen, er braucht deine Zustimmung. Dafür gelten feste Regeln: Das Verlangen muss in Textform kommen und begründet sein, mit dem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Gutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Gibt es in deiner Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte immer nennen. Fehlt das, ist das Verlangen formell unwirksam, und das Werkzeug sagt dir das in Rot.

Dazu kommen zwei Obergrenzen. Die neue Miete darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und sie darf in drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gemeinden, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, sind es nur 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Der Check rechnet beide Grenzen nach, nimmt die niedrigere und zeigt dir für die großen Städte, ob dort nach seinem Stand die 15-Prozent-Grenze gilt. Weil sich Verordnungen ändern, steht neben jedem Hinweis die Bitte, die aktuelle Verordnung zu prüfen.

Auch die Zeit spielt mit. Ein neues Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erlaubt, und die neue Miete gilt frühestens, wenn die alte 15 Monate unverändert war. Du hast bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang Zeit zum Überlegen, die neue Miete wirkt ab dem dritten (§ 558b BGB). Wichtig: Schweigen ist keine Zustimmung. Zahlst du aber mehrmals ohne Vorbehalt die höhere Miete, kann das als Zustimmung gelten. Bis zum Ende der Überlegungsfrist kannst du außerdem außerordentlich kündigen (§ 561 BGB). Alle Daten rechnet der Check aus und trägt sie mit einem Klick in deinen Fristenwächter ein.

Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Der Check hat die amtlichen Monatswerte (Basis 2020 = 100) eingebaut und rechnet nach: bisherige Miete mal neuer Index geteilt durch alten Index. Er prüft, ob das Schreiben die Indexänderung und den Eurobetrag nennt, ob seit der letzten Anpassung ein Jahr vergangen ist und ab wann die neue Miete wirklich fällig ist, nämlich ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang. Steht im Vertrag noch die alte Basis 2015, trägst du die Punkte einfach selbst ein.

Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB stehen die Erhöhungen schon im Vertrag. Sie müssen als Eurobetrag vereinbart sein, und zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Eine zusätzliche Erhöhung nach Mietspiegel oder wegen Modernisierung ist dann ausgeschlossen. Nach einer Modernisierung darf der Vermieter acht Prozent der Kosten im Jahr umlegen (§ 559 BGB), nach Abzug von Reparaturanteil und Fördermitteln, höchstens aber drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Miete unter sieben Euro je Quadratmeter zwei Euro. Wurde die Modernisierung nicht ordentlich angekündigt (§ 555c BGB), gilt die Erhöhung sechs Monate später. Und wird es für dich zu teuer, gibt es den Härteeinwand.

Am Ende bekommst du eine Ampel für jeden Prüfpunkt mit dem Paragraphen dazu, die höchste Miete, die nach deinen Angaben zulässig ist, und einen fertigen Brief nach DIN 5008: Zustimmung, Teilzustimmung bis zum zulässigen Betrag, begründete Ablehnung oder die Bitte um Nachweise. Den Absender holt der Check auf Wunsch aus deinem Amtsprofil, den Brief kannst du ändern, drucken und im Aktenschrank ablegen. Er ersetzt keine Beratung: Im Streit hilft dir der Mieterverein, der deinen Fall kennt.