Nebenkostenprüfer

Die jährliche Nebenkostenabrechnung ist für viele Mieter eine Blackbox: eine Liste von Posten, eine Nachzahlung am Ende, und keiner weiß so recht, ob das stimmt. Dabei sind Fehler eher die Regel als die Ausnahme. Der Nebenkostenprüfer bringt Licht ins Dunkel, indem er jeden einzelnen Posten einordnet und dir sagt, ob er zulässig ist und ob die Höhe im Rahmen liegt.

Grundlage ist § 2 der Betriebskostenverordnung, die abschließend regelt, welche 17 Arten von Betriebskosten überhaupt auf Mieter umgelegt werden dürfen - von Grundsteuer über Wasser, Heizung, Aufzug und Müllabfuhr bis zur Gebäudereinigung. Was nicht in dieser Liste steht, hat auf der Abrechnung nichts verloren. Der Prüfer kennt alle 17 Arten mit der jeweiligen Rechtsgrundlage.

Für jede Position vergleicht das Werkzeug deine Kosten pro Quadratmeter mit den Durchschnitts- und Höchstwerten des Betriebskostenspiegels. Eine Ampel zeigt dir sofort, wo du im grünen Bereich liegst, wo es gelb wird und wo ein Posten auffällig teuer ist. So erkennst du auf einen Blick, welche Zeilen du dir genauer ansehen solltest, und wie viel Einsparpotenzial insgesamt drinsteckt.

Besonders wertvoll ist die Erkennung unzulässiger Kosten. Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung, Bankgebühren, Kontoführung oder Rechtsschutz gehören nicht in eine Nebenkostenabrechnung, tauchen aber trotzdem regelmäßig auf. Der Prüfer benennt diese typischen Schummelposten samt Rechtsgrundlage, damit du sie gezielt beanstanden kannst.

Zwei formale Punkte prüft das Werkzeug gleich mit. Die Heizkosten müssen zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden (§ 7 HeizkostenV); verteilt der Vermieter sie nur nach Fläche, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Und die Frist: Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB), fällt das Ende auf ein Wochenende oder einen Feiertag, zählt der nächste Werktag. Ist er zu spät, kann er eine Nachzahlung meist nicht mehr verlangen. Das Werkzeug rechnet auch deine eigene Einwendungsfrist aus und trägt sie auf Wunsch in den Fristenwächter ein.

Findet der Prüfer echte Gründe, also nicht umlagefähige Posten, eine verpasste Frist oder Heizkosten ohne Verbrauchsanteil, erstellt er dir ein Widerspruchsschreiben; liegen Posten nur über dem Durchschnitt, ein Schreiben mit der Bitte um Belegeinsicht. Zur Einordnung: Das Werkzeug ersetzt keine Rechtsberatung, und die Vergleichswerte sind bundesweite Durchschnitte, keine Werte für genau deinen Ort. Es gibt dir aber eine fundierte Grundlage, mit der du die Abrechnung selbstbewusst hinterfragst. Alles läuft im Browser; deine Eingaben bleiben unter deinem Konto in diesem Browser gespeichert.