Grundsteuer-B Wizard

Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben - Folge eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts, das die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hat. Das Problem: Es gibt nicht ein neues Grundsteuerrecht, sondern viele. Der Bund hat das Bundesmodell (Ertragswertverfahren), aber mehrere Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle eingeführt.

Der Wizard bildet genau diese Landschaft ab. Er kennt das Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen), Bayerns reines Flächenmodell mit Äquivalenzzahlen, Baden-Württembergs modifiziertes Bodenwertmodell, Hamburgs Wohnlagenmodell, Hessens und Niedersachsens Flächen-Faktor-Modelle sowie Sachsens Bundesmodell mit abweichenden Messzahlen. Du wählst dein Bundesland, und der Wizard schaltet automatisch auf das richtige Verfahren um.

Die Grundstruktur bleibt in jedem Modell gleich: Aus den Eingaben wird ein Wert (Grundsteuerwert im Bundesmodell, Flächenbeträge in den Flächenmodellen) ermittelt, mit der jeweiligen Steuermesszahl multipliziert - das ergibt den Steuermessbetrag - und darauf legt die Gemeinde ihren Hebesatz. Die Messzahlen unterscheiden sich je Modell erheblich: Im Bundesmodell etwa 0,31 Promille für Wohngrundstücke, in Bayern 0,50, in Baden-Württemberg 0,91 für Wohnnutzung. Der Wizard hinterlegt die korrekten Werte je Land.

Im Bundesmodell ist das Ertragswertverfahren die anspruchsvollste Rechnung: Aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Mietniveaustufe, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer wird ein kapitalisierter Reinertrag ermittelt. Der Wizard führt dich durch jede dieser Größen, erklärt, woher du sie bekommst (Bodenrichtwert etwa aus dem BORIS-Portal deines Landes), und rechnet den Barwert für dich. In den Flächenmodellen genügen dagegen Grundstücks- und Gebäudefläche mal Äquivalenzzahl - deutlich schlanker.

Damit du den Reformeffekt einschätzen kannst, stellt der Wizard Alt und Neu gegenüber: Was hast du bisher gezahlt, was zahlst du künftig? Für viele Eigentümer verschiebt sich die Last spürbar - mal nach oben, mal nach unten. Eine Hebesatz-Datenbank für über 48 Städte hilft, wenn du deinen Hebesatz nicht zur Hand hast; alternativ trägst du ihn selbst ein.

Alle Grundstücksarten sind abgedeckt: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Eigentumswohnung, unbebautes Grundstück und Geschäftsgrundstück - jeweils mit der passenden Messzahl. Rechtsgrundlagen sind das Grundsteuergesetz (GrStG §§ 1, 13, 14, 15, 25) und das Bewertungsgesetz (BewG §§ 218-263) sowie die Landesgrundsteuergesetze.

Alles läuft im Browser, deine Angaben verlassen dein Gerät nicht. Der Wizard ersetzt weder die Feststellungserklärung noch eine Steuerberatung - er hilft dir zu verstehen, wie deine Grundsteuer zustande kommt, und deinen Bescheid auf Plausibilität zu prüfen.