Grundsteuer-B Wizard

Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben - Folge eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts, das die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hat. Das Problem: Es gibt nicht ein neues Grundsteuerrecht, sondern viele. Der Bund hat das Bundesmodell (Ertragswertverfahren), aber mehrere Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle eingeführt.

Der Wizard rechnet das Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) sowie Sachsen und das Saarland mit ihren eigenen Messzahlen. Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen und Niedersachsen (Flächen-Faktor-Modelle) rechnet er nicht nach; dafür verweist er dich auf den amtlichen Rechner deines Landes.

Die Grundstruktur bleibt in jedem Modell gleich: Aus den Eingaben wird ein Wert (Grundsteuerwert im Bundesmodell, Flächenbeträge in den Flächenmodellen) ermittelt, mit der jeweiligen Steuermesszahl multipliziert - das ergibt den Steuermessbetrag - und darauf legt die Gemeinde ihren Hebesatz. Die Messzahlen unterscheiden sich je Modell erheblich: Im Bundesmodell etwa 0,31 Promille für Wohngrundstücke, in Bayern 0,50, in Baden-Württemberg 0,91 für Wohnnutzung. Der Wizard hinterlegt die korrekten Werte je Land.

Im Bundesmodell ist das Ertragswertverfahren die anspruchsvollste Rechnung: Aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Mietniveaustufe, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer wird ein kapitalisierter Reinertrag ermittelt. Der Wizard führt dich durch jede dieser Größen, erklärt, woher du sie bekommst (Bodenrichtwert etwa aus dem BORIS-Portal deines Landes), und rechnet den Barwert für dich. In den Flächenmodellen genügen dagegen Grundstücks- und Gebäudefläche mal Äquivalenzzahl - deutlich schlanker.

Damit du den Reformeffekt einschätzen kannst, stellt der Wizard Alt und Neu gegenüber: Was hast du bisher gezahlt, was zahlst du künftig? Für viele Eigentümer verschiebt sich die Last spürbar - mal nach oben, mal nach unten. Eine Hebesatz-Datenbank für über 48 Städte hilft, wenn du deinen Hebesatz nicht zur Hand hast; alternativ trägst du ihn selbst ein.

Abgedeckt sind Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Eigentumswohnung und unbebautes Grundstück, jeweils mit der passenden Messzahl. Geschäftsgrundstücke brauchen das Sachwertverfahren, das der Wizard noch nicht rechnet. Rechtsgrundlagen sind das Grundsteuergesetz (GrStG §§ 1, 13, 14, 15, 25) und das Bewertungsgesetz (BewG §§ 218-263) sowie die Landesgrundsteuergesetze.

Alles läuft im Browser, deine Angaben verlassen dein Gerät nicht. Der Wizard ersetzt weder die Feststellungserklärung noch eine Steuerberatung - er hilft dir zu verstehen, wie deine Grundsteuer zustande kommt, und deinen Bescheid auf Plausibilität zu prüfen.