Miete vs. Kauf

Die Debatte "Mieten wirft Geld zum Fenster raus" gegen "Kaufen macht dich zum Bankensklaven" wird meist mit Bauchgefühl geführt. Miete vs. Kauf ersetzt das Bauchgefühl durch eine vollständige Gesamtkostenrechnung über deinen gewählten Zeitraum. Auf der Kaufseite stehen Kaufpreis, Nebenkosten, Kreditzinsen, Instandhaltung und Hausgeld. Auf der Mietseite die Miete und - entscheidend - was aus deinem Eigenkapital wird, wenn du es stattdessen anlegst.

Der ehrlichste Teil ist genau dieser Vergleich: Wer kauft, bindet sein Eigenkapital in Steinen. Wer mietet, könnte dasselbe Eigenkapital am Kapitalmarkt anlegen. Der Rechner nimmt beide Seiten ernst, verzinst das angelegte Kapital des Mieters mit und stellt am Ende das Nettovermögen beider Wege gegenüber. So verschwindet der beliebte Denkfehler, dass Miete einfach verlorenes Geld sei.

Die Kaufnebenkosten sind in Deutschland alles andere als vernachlässigbar, und der Rechner bildet sie realistisch ab. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland deutlich, von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Schleswig-Holstein. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen sind das schnell zehn Prozent des Kaufpreises, die beim Kauf zuerst verdampfen.

Der Rechner findet den Break-even, also das Jahr, ab dem sich der Kauf gegenüber dem Mieten rechnet. In den ersten Jahren liegt der Käufer wegen der hohen Nebenkosten meist hinten, irgendwann dreht sich das - oder eben nicht, je nach Kaufpreis, Zins, Wertentwicklung und Mietniveau. Genau dieses Kippjahr ist die Zahl, die die meisten wissen wollen.

Fertige Szenarien setzen realistische Eingaben mit einem Klick, und du kannst alle Stellschrauben anpassen: Kaufpreis, Eigenkapital, Zins- und Tilgungssatz, Bundesland, Notar- und Maklersatz, Instandhaltungsrücklage und Hausgeld. Eine Jahrestabelle und ein Chart zeigen, wie sich Restschuld, Immobilienwert, angelegtes Kapital und Nettovermögen über die Zeit entwickeln.

Alles läuft im Browser ohne Anmeldung. Der Rechner arbeitet mit den Annahmen, die du triffst - und die Zukunft kennt niemand, weder die Wertentwicklung deiner Immobilie noch die Rendite am Kapitalmarkt. Deshalb ist das Ergebnis eine Entscheidungshilfe, keine Prognose und keine Finanzierungsberatung. Spiel bewusst mit optimistischen und pessimistischen Annahmen, um zu sehen, wie robust deine Entscheidung ist.