Аренда или покупка

Спор «аренда выбрасывает деньги в окно» против «покупка делает тебя рабом банка» чаще всего ведётся на ощущениях. Miete vs. Kauf заменяет ощущения полным расчётом общих затрат за выбранный тобой период. Со стороны покупки это цена, дополнительные расходы, проценты по кредиту, содержание и Hausgeld. Со стороны аренды это арендная плата и, что решающе, то, что станет с твоими собственными средствами, если вместо покупки ты их вложишь.

Самая честная часть это именно это сравнение: кто покупает, тот привязывает собственные средства к кирпичам. Кто снимает, может вложить те же собственные средства на рынке капитала. Калькулятор серьёзно относится к обеим сторонам, начисляет проценты на вложенный капитал арендатора и в конце сопоставляет чистый капитал обоих путей. Так исчезает популярное заблуждение, будто аренда это просто потерянные деньги.

Дополнительные расходы на покупку в Германии далеко не мелочь, и калькулятор отражает их реалистично. Grunderwerbsteuer (налог на приобретение недвижимости) заметно различается по федеральным землям: от 3,5 % в Баварии до 6,5 % в нескольких землях, например в Северном Рейне-Вестфалии, Бранденбурге или Шлезвиг-Гольштейне. К этому добавляются расходы на нотариуса и регистрацию в Grundbuch (поземельная книга), а при необходимости и комиссия риелтора. Вместе это быстро достигает десяти процентов цены, которые при покупке испаряются первыми.

Калькулятор находит точку безубыточности (break-even), то есть год, начиная с которого покупка выходит выгоднее аренды. В первые годы покупатель из-за высоких дополнительных расходов обычно проигрывает, а потом всё разворачивается, а может и нет, в зависимости от цены, процента, изменения стоимости и уровня аренды. Именно этот переломный год и есть число, которое хочет знать большинство.

Готовые сценарии одним щелчком задают реалистичные исходные данные, а ты можешь подстроить все рычаги: цену, собственные средства, процент по кредиту и ставку погашения, федеральную землю, ставки нотариуса и риелтора, резерв на содержание и Hausgeld. Годовая таблица и диаграмма показывают, как со временем меняются остаток долга, стоимость недвижимости, вложенный капитал и чистый капитал.

Всё работает в браузере без входа. Калькулятор оперирует допущениями, которые делаешь ты, а будущего не знает никто: ни изменения стоимости твоей недвижимости, ни доходности на рынке капитала. Поэтому результат это помощь в принятии решения, а не прогноз и не консультация по финансированию. Сознательно проиграй оптимистичные и пессимистичные допущения, чтобы увидеть, насколько прочно твоё решение.