Kaufnebenkosten-Rechner - Calculateur des frais d’acquisition

Beaucoup de calculateurs en ligne calculent les frais annexes avec une règle empirique : un pour cent par-ci, un et demi par-là. C’est rapide, mais souvent à côté, parce que le notaire et le Grundbuchamt ne facturent pas en pourcentage, mais selon un barème fixe. Le Kaufnebenkosten-Rechner prend donc le vrai tableau B de la Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, loi sur les frais de justice et de notaire) et les différents honoraires du Kostenverzeichnis : le double des honoraires pour l’authentification du contrat de vente (KV 21100), une moitié chacun pour l’exécution et le suivi (KV 22110, 22200), la transmission des données au Grundbuchamt, le forfait postal et 19 pour cent de TVA. S’y ajoutent les frais du Grundbuchamt pour la prénotation (Auflassungsvormerkung), l’inscription comme propriétaire et la radiation de la prénotation.

Le plus gros poste est presque toujours la Grunderwerbsteuer. Chaque Bundesland (État fédéré) fixe lui-même le taux, et les écarts sont grands : la Bavière demande 3,5 pour cent, le Brandebourg, la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la Sarre et le Schleswig-Holstein 6,5 pour cent. La Saxe est à 5,5 pour cent depuis 2023, la Thuringe à 5,0 pour cent depuis 2024, Brême à 5,5 pour cent depuis le 1er juillet 2025. Le calculateur te montre le taux de ton Land, l’impôt pour ton prix d’achat et, en une ligne, combien ce serait de moins en Bavière. Si tu veux, tu vois les 16 Länder dans un tableau.

Pour l’agent immobilier, le partage par moitié s’applique depuis décembre 2020 : si tu achètes à titre privé un appartement ou une maison individuelle, tu paies au plus autant de commission que le vendeur (§ 656c et § 656d BGB). Le calculateur connaît cette règle. Si tu saisis une part supérieure à celle que paie le vendeur, il calcule avec le montant autorisé et te dit pourquoi. Selon la région, on trouve couramment de 2,38 à 3,57 pour cent par partie, et négocier est expressément permis.

Pour le financement, tu saisis ton apport personnel, plus le taux d’intérêt et le remboursement initial de l’offre de ta banque. Le calculateur montre le besoin total, le crédit qu’il te faut, une quotité de financement (Beleihungsauslauf) approximative et la mensualité. Les frais de la Grundschuld (sûreté foncière) que la banque exige comme garantie sont inclus tout de suite, car tu les paies aussi chez le notaire et au Grundbuchamt. Un petit tableau montre combien d’intérêts et de remboursement tombent les premières années et ce qui reste ensuite à payer.

Après le rendez-vous chez le notaire, ça continue. Le Finanzamt (administration fiscale allemande) t’envoie l’avis de Grunderwerbsteuer, et l’impôt est dû un mois après sa notification (§ 15 GrEStG). Ce n’est qu’une fois payé que le Finanzamt délivre la Unbedenklichkeitsbescheinigung (attestation de non-objection fiscale), sans laquelle le Grundbuchamt ne t’inscrit pas comme propriétaire. Et à partir du 1er janvier suivant la remise des clés, tu paies toi-même la Grundsteuer (taxe foncière). Le calculateur te montre ces trois échéances et les inscrit si tu veux dans ton Fristenwächter.

Si tu achètes à tes parents, à tes enfants ou à ton conjoint, aucune Grunderwerbsteuer n’est due (§ 3 GrEStG). Et une cuisine équipée ou des meubles achetés avec le bien n’appartiennent pas au terrain : tu ne paies pas de Grunderwerbsteuer sur leur juste valeur. Tu peux indiquer les deux dans le calculateur.

Tous les chiffres sont des valeurs indicatives pour planifier et comparer. Les vraies factures sont établies par le notaire, le Grundbuchamt et le Finanzamt, et selon le cas de petits débours s’y ajoutent. Le calculateur ne remplace pas le conseil d’un notaire, d’une banque, d’un avocat ou d’un conseiller fiscal (Steuerberater). Tout ce que tu saisis reste dans ton navigateur.