Miete vs. Kauf - Louer ou acheter

Le débat entre « louer, c'est jeter l'argent par la fenêtre » et « acheter fait de toi l'esclave de la banque » se mène le plus souvent à l'instinct. Miete vs. Kauf remplace l'instinct par un calcul complet des coûts totaux sur la période que tu choisis. Côté achat, il y a le prix, les frais annexes, les intérêts du crédit, l'entretien et le Hausgeld. Côté location, il y a le loyer et - c'est décisif - ce que devient ton capital propre si tu le places au lieu de l'immobiliser.

La partie la plus honnête, c'est justement cette comparaison : qui achète immobilise son capital propre dans la pierre. Qui loue pourrait placer ce même capital sur le marché financier. Le calculateur prend les deux côtés au sérieux, fait aussi fructifier le capital placé par le locataire et met en regard, à la fin, le patrimoine net des deux voies. Ainsi disparaît l'erreur de raisonnement si répandue selon laquelle le loyer serait simplement de l'argent perdu.

En Allemagne, les frais annexes d'achat sont tout sauf négligeables, et le calculateur les reproduit de façon réaliste. La Grunderwerbsteuer (impôt sur l'achat immobilier) varie nettement selon le Bundesland, de 3,5 % en Bavière à 6,5 % dans plusieurs Länder comme la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, le Brandebourg ou le Schleswig-Holstein. S'y ajoutent les frais de notaire et de Grundbuch (registre foncier) ainsi que, le cas échéant, la commission d'agence. Au total, on atteint vite dix pour cent du prix d'achat, qui s'évaporent d'abord à l'achat.

Le calculateur trouve le seuil de rentabilité, c'est-à-dire l'année à partir de laquelle acheter devient plus avantageux que louer. Les premières années, l'acheteur est le plus souvent en retrait à cause des frais annexes élevés ; à un moment, la situation s'inverse - ou pas, selon le prix d'achat, le taux, l'évolution de la valeur et le niveau des loyers. Cette année de bascule est précisément le chiffre que la plupart des gens veulent connaître.

Des scénarios prêts à l'emploi règlent des valeurs réalistes en un clic, et tu peux ajuster tous les leviers : prix d'achat, capital propre, taux d'intérêt et d'amortissement, Bundesland, taux de notaire et d'agence, provision pour entretien et Hausgeld. Un tableau annuel et un graphique montrent comment évoluent dans le temps le capital restant dû, la valeur du bien, le capital placé et le patrimoine net.

Tout tourne dans le navigateur, sans connexion. Le calculateur travaille avec les hypothèses que tu fais - et personne ne connaît l'avenir, ni l'évolution de la valeur de ton bien, ni le rendement sur le marché financier. Le résultat est donc une aide à la décision, pas une prévision et pas un conseil en financement. Teste volontairement des hypothèses optimistes et pessimistes pour voir si ta décision tient bon.