Grundsteuer-B Wizard - Assistant pour la Grundsteuer B

Depuis le 1er janvier 2025, la Grundsteuer (taxe foncière allemande) est prélevée selon les nouvelles règles - conséquence d’une décision de la Cour constitutionnelle fédérale (Bundesverfassungsgericht), qui avait déclaré inconstitutionnelles les anciennes valeurs unitaires (Einheitswerte). Le problème : il n’y a pas un seul nouveau droit de la Grundsteuer, il y en a plusieurs. L’État fédéral a le modèle fédéral (méthode de la valeur de rendement, Ertragswertverfahren), mais plusieurs Bundesländer (États fédérés) ont utilisé la clause d’ouverture et introduit leurs propres modèles.

Le Wizard calcule le modèle fédéral (Berlin, Brandebourg, Brême, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale, Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thuringe) ainsi que la Saxe et la Sarre avec leurs propres taux de base. La Bavière (modèle à la surface), le Bade-Wurtemberg (modèle de la valeur du sol), Hambourg (modèle des zones d’habitation), la Hesse et la Basse-Saxe (modèles surface-facteur) ne sont pas recalculés ; pour eux, il te renvoie au calculateur officiel de ton Bundesland (État fédéré).

La structure de base est la même dans chaque modèle : à partir de tes données, on obtient une valeur (Grundsteuerwert dans le modèle fédéral, montants à la surface dans les modèles à la surface), qu’on multiplie par le taux de base correspondant (Steuermesszahl) - ce qui donne le montant de base de l’impôt (Steuermessbetrag) - et sur ce montant la commune applique son taux multiplicateur (Hebesatz). Les taux de base diffèrent beaucoup selon le modèle : dans le modèle fédéral environ 0,31 pour mille pour les terrains d’habitation, en Bavière 0,50, au Bade-Wurtemberg 0,91 pour l’usage d’habitation. Le Wizard contient les bonnes valeurs pour chaque Land.

Dans le modèle fédéral, la méthode de la valeur de rendement (Ertragswertverfahren) est le calcul le plus exigeant : à partir de la valeur indicative du terrain (Bodenrichtwert), de la surface du terrain, de la surface habitable, de l’année de construction, du niveau de loyer, du taux de capitalisation (Liegenschaftszins) et de la durée d’utilisation restante, on obtient un revenu net capitalisé. Le Wizard te guide à travers chacune de ces valeurs, explique où les trouver (le Bodenrichtwert, par exemple, dans le portail BORIS de ton Land) et calcule la valeur actuelle à ta place. Dans les modèles à la surface, la surface du terrain et du bâtiment multipliée par le coefficient d’équivalence suffit - bien plus léger.

Pour que tu puisses mesurer l’effet de la réforme, le Wizard met l’ancien et le nouveau face à face : qu’as-tu payé jusqu’ici, que paieras-tu à l’avenir ? Pour beaucoup de propriétaires, la charge se déplace nettement - parfois vers le haut, parfois vers le bas. Une base de données d’Hebesatz pour plus de 48 villes t’aide si tu n’as pas le tien sous la main ; sinon, tu le saisis toi-même.

Sont couverts : maison individuelle, maison pour deux familles, immeuble locatif, appartement en copropriété et terrain non bâti, chacun avec le taux de base adapté. Les biens commerciaux demandent la méthode de la valeur de remplacement (Sachwertverfahren), que le Wizard ne calcule pas encore. Les bases juridiques sont la loi sur la Grundsteuer (GrStG §§ 1, 13, 14, 15, 25) et la loi sur l’évaluation (BewG §§ 218-263), ainsi que les lois des Länder sur la Grundsteuer.

Tout se passe dans le navigateur, tes données ne quittent pas ton appareil. Le Wizard ne remplace ni la déclaration de détermination de la valeur (Feststellungserklärung) ni un conseil fiscal - il t’aide à comprendre comment ta Grundsteuer est calculée et à vérifier que ton Bescheid (décision officielle de l’administration) est plausible.