Kaufnebenkosten-Rechner

Viele Rechner im Netz rechnen die Nebenkosten mit einer Faustformel aus: ein Prozent hier, anderthalb Prozent da. Das ist schnell, aber oft daneben, weil Notar und Grundbuchamt nicht nach Prozent abrechnen, sondern nach einer festen Gebührentabelle. Der Kaufnebenkosten-Rechner nimmt deshalb die echte Tabelle B aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und die einzelnen Gebühren aus dem Kostenverzeichnis: die doppelte Gebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags (KV 21100), je eine halbe Gebühr für Vollzug und Betreuung (KV 22110, 22200), die Daten an das Grundbuchamt, die Post-Pauschale und 19 Prozent Mehrwertsteuer. Dazu kommen die Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung, die Eintragung als Eigentümer und die Löschung der Vormerkung.

Der größte Posten ist fast immer die Grunderwerbsteuer. Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest, und die Unterschiede sind groß: Bayern verlangt 3,5 Prozent, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 Prozent. Sachsen liegt seit 2023 bei 5,5 Prozent, Thüringen seit 2024 bei 5,0 Prozent, Bremen seit dem 1. Juli 2025 bei 5,5 Prozent. Der Rechner zeigt dir den Satz für dein Land, die Steuer für deinen Kaufpreis und in einer Zeile, wie viel es in Bayern weniger wäre. Auf Wunsch siehst du alle 16 Länder in einer Tabelle.

Beim Makler gilt seit Dezember 2020 die Halbteilung: Kaufst du privat eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, zahlst du höchstens so viel Provision wie der Verkäufer (§ 656c und § 656d BGB). Der Rechner kennt diese Regel. Trägst du einen höheren Anteil ein als der Verkäufer zahlt, rechnet er mit dem erlaubten Betrag und sagt dir, warum. Üblich sind je nach Region 2,38 bis 3,57 Prozent pro Seite, und verhandeln ist ausdrücklich erlaubt.

Für die Finanzierung trägst du dein Eigenkapital ein, dazu Zins und anfängliche Tilgung aus dem Angebot deiner Bank. Der Rechner zeigt den Gesamtbedarf, den Kredit, den du brauchst, einen groben Beleihungsauslauf und die monatliche Rate. Die Kosten für die Grundschuld, die die Bank als Sicherheit verlangt, rechnet er gleich mit ein, denn auch die zahlst du beim Notar und beim Grundbuchamt. Eine kleine Tabelle zeigt, wie viel Zinsen und Tilgung in den ersten Jahren anfallen und was danach noch offen ist.

Nach dem Notartermin geht es weiter. Das Finanzamt schickt dir den Grunderwerbsteuerbescheid, und die Steuer ist einen Monat nach seiner Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer einträgt. Und ab dem 1. Januar nach der Übergabe zahlst du die Grundsteuer selbst. Der Rechner zeigt dir diese drei Termine und trägt sie auf Wunsch in deinen Fristenwächter ein.

Wenn du etwas von deinen Eltern, Kindern oder deinem Ehepartner kaufst, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG). Und eine mitgekaufte Einbauküche oder Möbel gehören nicht zum Grundstück, auf ihren fairen Wert zahlst du keine Grunderwerbsteuer. Beides kannst du im Rechner angeben.

Alle Zahlen sind Richtwerte zum Planen und Vergleichen. Die echten Rechnungen schreiben Notar, Grundbuchamt und Finanzamt, und je nach Fall kommen kleine Auslagen dazu. Der Rechner ersetzt keine Beratung durch Notar, Bank, Anwalt oder Steuerberater. Alles, was du eintippst, bleibt in deinem Browser.