Перевірка підвищення оренди

Найчастіше підвищення оренди це підвищення до місцевої порівняльної оренди за § 558 BGB. Орендодавець не може просто встановити його, потрібна твоя згода. Діють тверді правила: вимога має надійти в текстовій формі й бути обґрунтованою Mietspiegel (орієнтовною таблицею орендних цін), базою даних про оренду, експертним висновком або щонайменше трьома порівняльними квартирами (§ 558a BGB). Якщо у твоїй громаді є qualifizierter Mietspiegel (кваліфікований Mietspiegel), орендодавець мусить завжди називати його значення. Якщо цього немає, вимога формально недійсна, і інструмент скаже тобі про це червоним.

До цього додаються дві верхні межі. Нова оренда не може бути вищою за місцеву порівняльну оренду і не може зрости за три роки більш ніж на 20 відсотків. У громадах, які земельне розпорядження визнає напруженим ринком житла, це лише 15 відсотків (§ 558 Abs. 3 BGB). Підвищення через модернізацію чи Betriebskosten (експлуатаційні витрати) тут не враховуються. Check перераховує обидві межі, бере нижчу і для великих міст показує, чи діє там за його станом межа 15 відсотків. Оскільки розпорядження змінюються, поруч із кожною підказкою стоїть прохання перевірити чинне розпорядження.

Час також важить. Нова вимога дозволена найраніше через рік після останнього підвищення, а нова оренда діє найраніше тоді, коли стара була незмінною 15 місяців. На роздуми в тебе є час до кінця другого календарного місяця після отримання, нова оренда діє з третього (§ 558b BGB). Важливо: мовчання не є згодою. Але якщо ти кілька разів без застереження платиш вищу оренду, це може вважатися згодою. До кінця строку на роздуми можна також розірвати договір у надзвичайному порядку (§ 561 BGB). Усі дати Check рахує і вносить одним кліком у твій Fristenwächter.

При Indexmiete за § 557b BGB оренда йде за індексом споживчих цін Statistisches Bundesamt (федеральне статистичне відомство). Check має вбудовані офіційні місячні значення (база 2020 = 100) і перераховує: поточна оренда помножена на новий індекс, поділена на старий індекс. Він перевіряє, чи в листі названо зміну індексу й суму в євро, чи минув рік від останнього коригування і з якого часу нова оренда справді належить до сплати, а саме з другого місяця після отримання. Якщо в договорі ще стара база 2015, просто введи пункти самостійно.

При Staffelmiete за § 557a BGB підвищення вже записані в договорі. Вони мають бути погоджені сумою в євро, і між двома ступенями має бути щонайменше рік. Додаткове підвищення за Mietspiegel чи через модернізацію тоді виключене. Після модернізації орендодавець може перенести вісім відсотків витрат на рік (§ 559 BGB), після віднімання частки ремонту й субсидій, але щонайбільше три євро на квадратний метр за шість років, при оренді менше семи євро на квадратний метр два євро. Якщо про модернізацію не повідомлено належним чином (§ 555c BGB), підвищення діє на шість місяців пізніше. А якщо це стає для тебе надто дорогим, є Härteeinwand (заперечення через особливу скруту).

Наприкінці ти отримуєш світлофор для кожного пункту перевірки з параграфом, найвищу оренду, яка за твоїми даними допустима, і готовий лист за DIN 5008: згода, часткова згода до допустимої суми, обґрунтована відмова або прохання про підтвердження. Відправника Check за бажанням бере з твого Amtsprofil, лист можна змінити, надрукувати й покласти в Aktenschrank. Він не замінює консультації: у спорі допоможе Mieterverein (спілка орендарів), який знає твій випадок.