Проверка повышения арендной платы

Самое частое повышение арендной платы это повышение до обычной для данного места Vergleichsmiete по § 558 BGB. Арендодатель не вправе просто назначить его, ему нужно твоё согласие. Для этого действуют твёрдые правила: требование должно прийти в текстовой форме и быть обосновано Mietspiegel (ориентировочной таблицей арендных цен), базой данных арендных цен, экспертным заключением или минимум тремя сравнимыми квартирами (§ 558a BGB). Если в твоей общине есть qualifizierter Mietspiegel (квалифицированный Mietspiegel), арендодатель обязан всегда называть его значения. Если этого нет, требование формально недействительно, и инструмент скажет об этом красным цветом.

Кроме того, есть две верхние границы. Новая арендная плата не должна быть выше обычной Vergleichsmiete и не должна вырасти за три года больше чем на 20 процентов. В общинах, которые постановление земли признаёт напряжённым рынком жилья, это только 15 процентов (§ 558 Abs. 3 BGB). Повышения из-за модернизации или эксплуатационных расходов здесь не учитываются. Проверка пересчитывает обе границы, берёт более низкую и показывает для крупных городов, действует ли там, по её данным, порог 15 процентов. Поскольку постановления меняются, рядом с каждой подсказкой стоит просьба проверить действующее постановление.

Важно и время. Новое требование допустимо не раньше чем через год после последнего повышения, и новая арендная плата действует не раньше, чем прежняя 15 месяцев оставалась неизменной. На размышление у тебя есть время до конца второго календарного месяца после получения, новая арендная плата действует с третьего (§ 558b BGB). Важно: молчание не согласие. Но если несколько раз платить повышенную арендную плату без оговорки, это может считаться согласием. До конца срока на размышление можно также расторгнуть договор вне обычного порядка (§ 561 BGB). Все даты проверка считает сама и вносит их одним нажатием в твой Fristenwächter.

При Indexmiete по § 557b BGB арендная плата следует за индексом потребительских цен Statistisches Bundesamt (федерального статистического ведомства). В проверку встроены официальные месячные значения (база 2020 = 100), и она пересчитывает: прежняя арендная плата умножить на новый индекс и разделить на старый индекс. Она проверяет, указаны ли в письме изменение индекса и сумма в евро, прошёл ли год с последней корректировки и с какого времени новая арендная плата действительно подлежит оплате, а именно через два месяца после месяца получения. Если в договоре ещё стоит старая база 2015, просто введи пункты сам.

При Staffelmiete по § 557a BGB повышения уже прописаны в договоре. Они должны быть согласованы суммой в евро, и между двумя ступенями должен быть минимум год. Дополнительное повышение по Mietspiegel или из-за модернизации тогда исключено. После модернизации арендодатель вправе распределить на аренду восемь процентов расходов в год (§ 559 BGB), после вычета доли ремонта и субсидий, но не больше трёх евро за квадратный метр за шесть лет, при арендной плате ниже семи евро за квадратный метр два евро. Если модернизацию не объявили надлежащим образом (§ 555c BGB), повышение действует на шесть месяцев позже. А если для тебя это становится слишком дорого, есть Härteeinwand (возражение по тяжёлому положению).

В конце ты получаешь светофор по каждому пункту проверки с параграфом, максимально допустимую по твоим данным арендную плату и готовое письмо по DIN 5008: согласие, частичное согласие до допустимой суммы, обоснованный отказ или просьбу о подтверждениях. Отправителя проверка по желанию берёт из твоего Amtsprofil, письмо можно изменить, распечатать и положить в Aktenschrank. Она не заменяет консультацию: в споре поможет Mieterverein (союз арендаторов), который знает твой случай.