Калькулятор Kaufnebenkosten

Многие калькуляторы в сети считают дополнительные расходы по примерной формуле: процент тут, полтора там. Это быстро, но часто мимо, потому что нотариус и Grundbuchamt считают не в процентах, а по фиксированной таблице сборов. Поэтому Kaufnebenkosten-Rechner берёт настоящую Tabelle B из Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, закон о судебных и нотариальных расходах) и отдельные сборы из перечня расходов: двойной сбор за нотариальное удостоверение договора купли-продажи (KV 21100), по половине сбора за исполнение и сопровождение (KV 22110, 22200), передачу данных в Grundbuchamt, почтовую паушаль и 19 процентов НДС. Добавляются сборы Grundbuchamt за предварительную запись о передаче собственности (Auflassungsvormerkung), запись в качестве собственника и погашение этой предварительной записи.

Самая крупная позиция почти всегда Grunderwerbsteuer. Каждая земля сама устанавливает ставку, и разница велика: Бавария берёт 3,5 процента, Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар и Шлезвиг-Гольштейн 6,5 процента. Саксония с 2023 года на уровне 5,5 процента, Тюрингия с 2024 года 5,0 процента, Бремен с 1 июля 2025 года 5,5 процента. Калькулятор показывает ставку для твоей земли, налог для твоей цены покупки и одной строкой, сколько было бы меньше в Баварии. По желанию ты видишь все 16 земель в одной таблице.

С маклером с декабря 2020 года действует деление пополам: если ты как частное лицо покупаешь квартиру или дом на одну семью, ты платишь комиссию не больше, чем продавец (§ 656c и § 656d BGB). Калькулятор знает это правило. Если ты вводишь долю больше, чем платит продавец, он считает с допустимой суммой и объясняет почему. В зависимости от региона обычно от 2,38 до 3,57 процента с каждой стороны, а торговаться прямо разрешено.

Для финансирования ты вводишь свой собственный капитал, а также процент и начальное погашение из предложения твоего банка. Калькулятор показывает общую потребность, нужный тебе кредит, примерную долю кредита от стоимости залога и ежемесячный платёж. Расходы на Grundschuld (залог на недвижимость), который банк требует как обеспечение, он сразу учитывает, потому что их ты тоже платишь у нотариуса и в Grundbuchamt. Небольшая таблица показывает, сколько процентов и погашения набегает в первые годы и сколько после этого остаётся.

После визита к нотариусу всё продолжается. Finanzamt (налоговая инспекция) присылает тебе Grunderwerbsteuerbescheid (решение о налоге), и налог подлежит уплате через месяц после его объявления (§ 15 GrEStG). Только когда он уплачен, Finanzamt выдаёт Unbedenklichkeitsbescheinigung (справку об отсутствии возражений), без которой Grundbuchamt не запишет тебя собственником. А с 1 января после передачи ты сам платишь Grundsteuer (налог на землю). Калькулятор показывает эти три срока и по желанию вносит их в твой Fristenwächter.

Если ты покупаешь что-то у родителей, детей или супруга, Grunderwerbsteuer не возникает (§ 3 GrEStG). А купленные вместе кухня или мебель не относятся к участку, с их справедливой стоимости Grunderwerbsteuer ты не платишь. И то и другое можно указать в калькуляторе.

Все числа это ориентиры для планирования и сравнения. Настоящие счета выписывают нотариус, Grundbuchamt и Finanzamt, и в зависимости от случая добавляются небольшие расходы. Калькулятор не заменяет консультацию нотариуса, банка, адвоката или налогового консультанта (Steuerberater). Всё, что ты вводишь, остаётся в твоём браузере.