Mieterhöhungs-Check

En sık görülen kira artışı, § 558 BGB uyarınca yöredeki emsal kiraya kadar olandır. Ev sahibi bunu öylece belirleyemez, senin onayına ihtiyacı var. Bunun için kesin kurallar geçerlidir: Talep Textform (metin biçimi) ile gelmeli ve gerekçelendirilmiş olmalı; Mietspiegel, bir kira veri tabanı, bir bilirkişi raporu veya en az üç emsal daire ile (§ 558a BGB). Belediyende nitelikli bir Mietspiegel varsa ev sahibi onun değerlerini her zaman belirtmek zorundadır. Bu eksikse talep biçim bakımından geçersizdir ve araç bunu sana kırmızıyla söyler.

Buna iki üst sınır eklenir. Yeni kira yöredeki emsal kiranın üzerinde olamaz ve üç yılda en fazla yüzde 20 artabilir. Bir eyalet yönetmeliğinin gergin konut piyasası olarak belirlediği belediyelerde bu yalnızca yüzde 15’tir (§ 558 Abs. 3 BGB). Modernizasyon veya işletme giderleri nedeniyle olan artışlar buna sayılmaz. Kontrol iki sınırı da yeniden hesaplar, düşük olanı alır ve büyük şehirler için, bilgisine göre orada yüzde 15 sınırının geçerli olup olmadığını gösterir. Yönetmelikler değiştiği için her notun yanında güncel yönetmeliği kontrol etme ricası durur.

Zaman da rol oynar. Yeni bir talep en erken son artıştan bir yıl sonra serbesttir ve yeni kira ancak eskisi 15 ay değişmeden kaldığında geçerli olur. Düşünmek için, ulaştığı tarihten sonraki ikinci takvim ayının sonuna kadar vaktin var; yeni kira üçüncü aydan itibaren etkili olur (§ 558b BGB). Önemli: Sessizlik onay değildir. Ama daha yüksek kirayı birkaç kez çekinceksiz ödersen bu onay sayılabilir. Düşünme süresinin sonuna kadar ayrıca olağanüstü fesih de yapabilirsin (§ 561 BGB). Tüm tarihleri kontrol hesaplar ve bir tıkla Fristenwächter’ine yazar.

Indexmiete’de (§ 557b BGB) kira, Statistisches Bundesamt’ın (federal istatistik dairesi) tüketici fiyat endeksini izler. Kontrolün içinde resmî aylık değerler (baz 2020 = 100) var ve yeniden hesaplar: mevcut kira çarpı yeni endeks bölü eski endeks. Yazının endeks değişimini ve euro tutarını belirtip belirtmediğini, son uyarlamadan bu yana bir yıl geçip geçmediğini ve yeni kiranın gerçekten ne zamandan itibaren muaccel olduğunu, yani ulaştığı tarihten sonraki ikinci aydan itibaren, kontrol eder. Sözleşmede hâlâ eski baz 2015 yazıyorsa puanları kendin yazarsın.

Staffelmiete’de (§ 557a BGB) artışlar zaten sözleşmede yazar. Euro tutarı olarak kararlaştırılmış olmalı ve iki kademe arasında en az bir yıl olmalıdır. Mietspiegel’e göre ek artış ya da modernizasyon nedeniyle artış o zaman dışlanır. Bir modernizasyondan sonra ev sahibi maliyetlerin yılda yüzde sekizini yansıtabilir (§ 559 BGB), onarım payı ve destekler düşüldükten sonra, ama altı yılda en fazla metrekare başına üç euro, metrekare başına yedi euronun altındaki kirada iki euro. Modernizasyon usulüne uygun duyurulmadıysa (§ 555c BGB), artış altı ay sonra geçerli olur. Ve senin için çok pahalı hâle gelirse, mağduriyet itirazı (Härteeinwand) vardır.

Sonunda her kontrol noktası için paragrafıyla bir trafik ışığı, verdiğin bilgilere göre izin verilen en yüksek kira ve DIN 5008’e göre hazır bir mektup alırsın: onay, izin verilen tutara kadar kısmi onay, gerekçeli ret ya da belge ricası. Göndereni kontrol istersen Amtsprofil’inden alır, mektubu değiştirebilir, yazdırabilir ve Aktenschrank’ta saklayabilirsin. Danışmanlığın yerini tutmaz: Uyuşmazlıkta durumunu bilen Mieterverein (kiracılar derneği) yardımcı olur.