Sprawdzanie podwyżki czynszu

Najczęstsza podwyżka czynszu to ta do zwyczajowego czynszu porównawczego według § 558 BGB. Wynajmujący nie może jej po prostu ustalić, potrzebuje twojej zgody. Obowiązują do tego stałe zasady: żądanie musi przyjść w Textform (formie tekstowej) i być uzasadnione, Mietspiegel, bazą danych czynszów, opinią rzeczoznawcy albo co najmniej trzema mieszkaniami porównawczymi (§ 558a BGB). Jeśli twoja gmina ma qualifizierter Mietspiegel (kwalifikowany wykaz średnich czynszów), wynajmujący musi zawsze podać jego wartości. Jeśli tego brakuje, żądanie jest formalnie nieskuteczne, a narzędzie mówi ci to na czerwono.

Dochodzą dwie górne granice. Nowy czynsz nie może przekraczać zwyczajowego czynszu porównawczego i w ciągu trzech lat może wzrosnąć najwyżej o 20 procent. W gminach, które rozporządzenie kraju związkowego uznaje za napięty rynek mieszkaniowy, jest to tylko 15 procent (§ 558 Abs. 3 BGB). Podwyżki z powodu modernizacji albo kosztów eksploatacji się tu nie liczą. Check przelicza obie granice, bierze niższą i pokazuje ci dla dużych miast, czy według jego stanu obowiązuje tam granica 15 procent. Ponieważ rozporządzenia się zmieniają, przy każdej wskazówce stoi prośba o sprawdzenie aktualnego rozporządzenia.

Rolę gra też czas. Nowe żądanie jest dozwolone najwcześniej rok po ostatniej podwyżce, a nowy czynsz obowiązuje najwcześniej wtedy, gdy stary był niezmieniony przez 15 miesięcy. Masz czas do namysłu do końca drugiego miesiąca kalendarzowego po doręczeniu, nowy czynsz działa od trzeciego (§ 558b BGB). Ważne: milczenie nie jest zgodą. Jeśli jednak kilka razy zapłacisz wyższy czynsz bez zastrzeżenia, może to zostać uznane za zgodę. Do końca czasu do namysłu możesz też wypowiedzieć umowę nadzwyczajnie (§ 561 BGB). Wszystkie daty Check wylicza i jednym kliknięciem wpisuje do twojego Fristenwächter.

Przy Indexmiete według § 557b BGB czynsz podąża za indeksem cen konsumpcyjnych Statistisches Bundesamt (Federalnego Urzędu Statystycznego). Check ma wbudowane oficjalne wartości miesięczne (baza 2020 = 100) i przelicza: dotychczasowy czynsz razy nowy indeks podzielony przez stary indeks. Sprawdza, czy pismo podaje zmianę indeksu i kwotę w euro, czy od ostatniego dostosowania minął rok i od kiedy nowy czynsz jest naprawdę wymagalny, mianowicie od drugiego miesiąca po miesiącu doręczenia. Jeśli w umowie stoi jeszcze stara baza 2015, wpisujesz punkty po prostu sam.

Przy Staffelmiete według § 557a BGB podwyżki stoją już w umowie. Muszą być uzgodnione jako kwota w euro, a między dwoma stopniami musi minąć co najmniej rok. Dodatkowa podwyżka według Mietspiegel albo z powodu modernizacji jest wtedy wykluczona. Po modernizacji wynajmujący może przerzucić osiem procent kosztów rocznie (§ 559 BGB), po odliczeniu części na naprawy i dotacji, najwyżej jednak trzy euro na metr kwadratowy w sześć lat, a przy czynszu poniżej siedmiu euro na metr kwadratowy dwa euro. Jeśli modernizacji nie zapowiedziano prawidłowo (§ 555c BGB), podwyżka obowiązuje sześć miesięcy później. A gdy zrobi się dla ciebie za drogo, jest Härteeinwand (zarzut szczególnej trudności).

Na końcu dostajesz sygnalizację świetlną dla każdego punktu kontroli z odpowiednim paragrafem, najwyższy czynsz, który według twoich danych jest dopuszczalny, i gotowy list według DIN 5008: zgoda, zgoda częściowa do dopuszczalnej kwoty, uzasadniona odmowa albo prośba o dowody. Nadawcę Check na życzenie bierze z twojego Amtsprofil, list możesz zmienić, wydrukować i odłożyć do Aktenschrank. Nie zastępuje porady: w sporze pomoże Mieterverein (związek lokatorów), który zna twoją sprawę.