Kaufnebenkosten-Rechner - Calcolatore dei costi accessori d'acquisto

Molti calcolatori in rete calcolano i costi accessori con una regola empirica: un per cento qui, un per cento e mezzo là. È veloce, ma spesso sbagliato, perché notaio e Grundbuchamt non fatturano a percentuale, ma con una tabella fissa di tariffe. Il Kaufnebenkosten-Rechner usa quindi la vera Tabelle B del Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) e le singole tariffe dell'elenco dei costi: la tariffa doppia per l'atto del contratto di acquisto (KV 21100), una mezza tariffa ciascuna per esecuzione e assistenza (KV 22110, 22200), i dati al Grundbuchamt, il forfait postale e il 19 percento di IVA. A questo si aggiungono le tariffe del Grundbuchamt per la Auflassungsvormerkung (prenotazione del trasferimento), l'iscrizione come proprietario e la cancellazione della prenotazione.

La voce più grande è quasi sempre la Grunderwerbsteuer. Ogni Bundesland (stato federato) fissa da sé l'aliquota, e le differenze sono grandi: la Baviera chiede il 3,5 percento, Brandeburgo, Nordrhein-Westfalen, Saarland e Schleswig-Holstein il 6,5 percento. La Sassonia è al 5,5 percento dal 2023, la Turingia al 5,0 percento dal 2024, Brema al 5,5 percento dal 1° luglio 2025. Il calcolatore ti mostra l'aliquota del tuo Land, l'imposta per il tuo prezzo d'acquisto e in una riga quanto sarebbe in meno in Baviera. Se vuoi, vedi tutti i 16 Länder in una tabella.

Per l'agente immobiliare vale dal dicembre 2020 la divisione a metà: se compri da privato un appartamento o una casa unifamiliare, paghi al massimo tanta provvigione quanto il venditore (§ 656c e § 656d BGB). Il calcolatore conosce questa regola. Se inserisci una quota più alta di quella che paga il venditore, calcola con l'importo consentito e ti dice perché. Sono usuali, a seconda della regione, dal 2,38 al 3,57 percento per parte, e trattare è espressamente consentito.

Per il finanziamento inserisci il tuo capitale proprio, più tasso e ammortamento iniziale dall'offerta della tua banca. Il calcolatore mostra il fabbisogno totale, il mutuo che ti serve, un grossolano rapporto di finanziamento e la rata mensile. I costi della Grundschuld (ipoteca fondiaria) che la banca chiede come garanzia li calcola subito, perché anche quelli li paghi a notaio e Grundbuchamt. Una piccola tabella mostra quanti interessi e quanta quota capitale ci sono nei primi anni e quanto resta aperto dopo.

Dopo l'appuntamento dal notaio si continua. Il Finanzamt (ufficio delle imposte) ti manda il Grunderwerbsteuerbescheid (avviso dell'imposta di acquisto), e l'imposta scade un mese dopo la sua notifica (§ 15 GrEStG). Solo quando è pagata, il Finanzamt rilascia la Unbedenklichkeitsbescheinigung (certificato di regolarità fiscale), senza la quale il Grundbuchamt non ti iscrive come proprietario. E dal 1° gennaio dopo la consegna paghi tu la Grundsteuer (imposta fondiaria). Il calcolatore ti mostra queste tre scadenze e, se vuoi, le inserisce nel tuo Fristenwächter.

Se compri qualcosa dai tuoi genitori, figli o dal tuo coniuge, non c'è nessuna Grunderwerbsteuer (§ 3 GrEStG). E una cucina componibile o dei mobili acquistati insieme non fanno parte del terreno: sul loro valore equo non paghi Grunderwerbsteuer. Entrambe le cose le puoi indicare nel calcolatore.

Tutti i numeri sono valori indicativi per pianificare e confrontare. I conti veri li scrivono notaio, Grundbuchamt e Finanzamt, e a seconda dei casi si aggiungono piccole spese vive. Il calcolatore non sostituisce una consulenza di notaio, banca, avvocato o Steuerberater (consulente fiscale). Tutto ciò che digiti resta nel tuo browser.