Mieterhöhungs-Check - Vérification d’une hausse de loyer

L’augmentation de loyer la plus fréquente est celle jusqu’au loyer de comparaison local (ortsübliche Vergleichsmiete) selon le § 558 BGB. Le bailleur ne peut pas simplement la fixer, il a besoin de ton accord. Des règles précises s’appliquent : la demande doit venir en forme textuelle (Textform) et être motivée, avec le Mietspiegel, une base de données de loyers, une expertise ou au moins trois logements de comparaison (§ 558a BGB). Si ta commune a un qualifizierter Mietspiegel (tableau de loyers qualifié), le bailleur doit toujours en citer les valeurs. Si cela manque, la demande est formellement sans effet, et l’outil te le dit en rouge.

S’y ajoutent deux plafonds. Le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de comparaison local, et il ne peut augmenter que de 20 pour cent au maximum en trois ans. Dans les communes qu’un règlement du Land désigne comme marché du logement tendu, ce n’est que 15 pour cent (§ 558 Abs. 3 BGB). Les augmentations dues à la modernisation ou aux charges n’y comptent pas. La vérification recalcule les deux limites, prend la plus basse et te montre, pour les grandes villes, si la limite de 15 pour cent s’y applique selon son état. Comme les règlements changent, chaque indication est accompagnée de la demande de vérifier le règlement en vigueur.

Le temps joue aussi. Une nouvelle demande n’est permise qu’un an au plus tôt après la dernière augmentation, et le nouveau loyer ne s’applique qu’au plus tôt lorsque l’ancien est resté inchangé 15 mois. Tu as jusqu’à la fin du deuxième mois calendaire après la réception pour réfléchir, le nouveau loyer prend effet à partir du troisième (§ 558b BGB). Important : le silence n’est pas un accord. Mais si tu paies plusieurs fois le loyer plus élevé sans réserve, cela peut valoir accord. Jusqu’à la fin du délai de réflexion, tu peux en plus résilier de façon extraordinaire (§ 561 BGB). Toutes les dates, la vérification les calcule et les inscrit d’un clic dans ton Fristenwächter (gardien des échéances).

Pour un loyer indexé (Indexmiete) selon le § 557b BGB, le loyer suit l’indice des prix à la consommation du Statistisches Bundesamt (office fédéral de la statistique). La vérification a intégré les valeurs mensuelles officielles (base 2020 = 100) et recalcule : loyer actuel fois nouvel indice divisé par ancien indice. Elle vérifie si la lettre indique la variation de l’indice et le montant en euros, si un an s’est écoulé depuis le dernier ajustement et à partir de quand le nouveau loyer est vraiment exigible, à savoir à partir du mois qui suit le mois suivant la réception. Si le contrat porte encore l’ancienne base 2015, tu saisis simplement les points toi-même.

Pour un loyer échelonné (Staffelmiete) selon le § 557a BGB, les augmentations figurent déjà dans le contrat. Elles doivent être convenues en euros, et il doit y avoir au moins un an entre deux paliers. Une augmentation supplémentaire selon le Mietspiegel ou pour modernisation est alors exclue. Après une modernisation, le bailleur peut répercuter huit pour cent des coûts par an (§ 559 BGB), après déduction de la part de réparation et des aides, mais au maximum trois euros par mètre carré en six ans, deux euros pour un loyer inférieur à sept euros par mètre carré. Si la modernisation n’a pas été annoncée en règle (§ 555c BGB), l’augmentation s’applique six mois plus tard. Et si cela devient trop cher pour toi, il y a l’objection de difficulté (Härteeinwand).

À la fin, tu obtiens un feu tricolore pour chaque point de vérification avec le paragraphe, le loyer le plus élevé admissible d’après tes données et une lettre toute prête selon DIN 5008 : accord, accord partiel jusqu’au montant admissible, refus motivé ou demande de justificatifs. L’expéditeur, la vérification le prend si tu veux dans ton Amtsprofil, la lettre, tu peux la modifier, l’imprimer et la ranger dans l’Aktenschrank. Elle ne remplace pas un conseil : en cas de litige, l’association de locataires (Mieterverein), qui connaît ton cas, t’aide.