Kalkulator kosztów dodatkowych zakupu nieruchomości

Wiele kalkulatorów w sieci liczy koszty dodatkowe według reguły kciuka: procent tu, półtora procent tam. Jest szybko, ale często chybione, bo notariusz i Grundbuchamt nie rozliczają się procentowo, tylko według stałej tabeli opłat. Dlatego Kaufnebenkosten-Rechner (kalkulator kosztów dodatkowych zakupu) bierze prawdziwą tabelę B z Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) oraz poszczególne opłaty z wykazu kosztów: podwójną opłatę za sporządzenie aktu umowy kupna (KV 21100), po pół opłaty za wykonanie i opiekę (KV 22110, 22200), dane dla Grundbuchamt, ryczałt pocztowy i 19 procent podatku VAT. Do tego dochodzą opłaty Grundbuchamt za Auflassungsvormerkung (wpis ostrzeżenia o przeniesieniu własności), wpis jako właściciel i wykreślenie tego ostrzeżenia.

Największą pozycją jest prawie zawsze Grunderwerbsteuer. Każdy kraj związkowy ustala stawkę sam, a różnice są duże: Bawaria pobiera 3,5 procent, Brandenburgia, Nadrenia Północna-Westfalia, Kraj Saary i Szlezwik-Holsztyn 6,5 procent. Saksonia ma od 2023 roku 5,5 procent, Turyngia od 2024 roku 5,0 procent, Brema od 1 lipca 2025 roku 5,5 procent. Kalkulator pokazuje stawkę dla twojego kraju związkowego, podatek od twojej ceny zakupu i w jednej linii, o ile mniej byłoby w Bawarii. Na życzenie widzisz wszystkie 16 krajów w jednej tabeli.

U pośrednika od grudnia 2020 obowiązuje podział na pół: kupując prywatnie mieszkanie lub dom jednorodzinny, płacisz co najwyżej tyle prowizji, ile sprzedający (§ 656c i § 656d BGB). Kalkulator zna tę zasadę. Jeśli wpiszesz wyższy udział, niż płaci sprzedający, liczy z dozwoloną kwotą i mówi, dlaczego. Zależnie od regionu zwykle jest to od 2,38 do 3,57 procent na stronę, a negocjowanie jest wyraźnie dozwolone.

Do finansowania wpisujesz swój kapitał własny, do tego oprocentowanie i początkową spłatę z oferty twojego banku. Kalkulator pokazuje łączne zapotrzebowanie, kredyt, którego potrzebujesz, przybliżony Beleihungsauslauf (stosunek kredytu do wartości nieruchomości) i miesięczną ratę. Koszty Grundschuld (hipoteki), której bank żąda jako zabezpieczenia, od razu wlicza, bo i je płacisz u notariusza i w Grundbuchamt. Mała tabela pokazuje, ile odsetek i spłaty przypada w pierwszych latach i ile potem zostaje.

Po wizycie u notariusza jest ciąg dalszy. Finanzamt (urząd skarbowy) przysyła ci Grunderwerbsteuerbescheid (decyzję w sprawie podatku), a podatek jest wymagalny miesiąc po jej ogłoszeniu (§ 15 GrEStG). Dopiero gdy jest zapłacony, Finanzamt wystawia Unbedenklichkeitsbescheinigung (zaświadczenie o braku zastrzeżeń), bez którego Grundbuchamt nie wpisze cię jako właściciela. A od 1 stycznia po przekazaniu nieruchomości sam płacisz Grundsteuer (podatek od nieruchomości). Kalkulator pokazuje te trzy terminy i na życzenie wpisuje je do twojego Fristenwächter.

Jeśli kupujesz od rodziców, dzieci lub małżonka, Grunderwerbsteuer nie jest naliczany (§ 3 GrEStG). A kupiona razem zabudowa kuchenna lub meble nie należą do nieruchomości i od ich uczciwej wartości nie płacisz Grunderwerbsteuer. Jedno i drugie możesz podać w kalkulatorze.

Wszystkie liczby to wartości orientacyjne do planowania i porównywania. Prawdziwe rachunki wystawiają notariusz, Grundbuchamt i Finanzamt, a zależnie od przypadku dochodzą drobne wydatki. Kalkulator nie zastępuje porady notariusza, banku, adwokata ani doradcy podatkowego (Steuerberater). Wszystko, co wpiszesz, zostaje w twojej przeglądarce.