Mieterhöhungs-Check - Verifica dell'aumento dell'affitto

L'aumento più frequente è quello fino al canone locale di confronto secondo § 558 BGB. Il locatore non può imporlo semplicemente, ha bisogno del tuo consenso. Valgono regole precise: la richiesta deve arrivare in Textform (forma testuale) ed essere motivata, con il Mietspiegel (tabella ufficiale dei canoni di zona), una banca dati degli affitti, una perizia o almeno tre appartamenti di confronto (§ 558a BGB). Se il tuo comune ha un Mietspiegel qualificato, il locatore deve sempre indicarne i valori. Se manca, la richiesta è formalmente inefficace, e lo strumento te lo dice in rosso.

A questo si aggiungono due limiti massimi. Il nuovo affitto non può superare il canone locale di confronto e può salire al massimo del 20 percento in tre anni. Nei comuni che un regolamento del Land indica come mercato immobiliare teso è solo il 15 percento (§ 558 Abs. 3 BGB). Gli aumenti per modernizzazione o spese accessorie non contano. Il controllo ricalcola entrambi i limiti, prende il più basso e per le grandi città ti mostra se lì, secondo il suo aggiornamento, vale il limite del 15 percento. Poiché i regolamenti cambiano, accanto a ogni indicazione c'è la richiesta di controllare il regolamento attuale.

Conta anche il tempo. Una nuova richiesta è consentita al più presto un anno dopo l'ultimo aumento, e il nuovo affitto vale al più presto quando il vecchio è rimasto invariato per 15 mesi. Hai tempo per riflettere fino alla fine del secondo mese di calendario dopo il ricevimento, il nuovo affitto ha effetto dal terzo (§ 558b BGB). Importante: il silenzio non è consenso. Ma se paghi più volte l'affitto più alto senza riserve, può valere come consenso. Fino alla fine del periodo di riflessione puoi inoltre dare la disdetta straordinaria (§ 561 BGB). Tutte le date le calcola il controllo e le inserisce con un clic nel tuo Fristenwächter.

Con un affitto indicizzato secondo § 557b BGB l'affitto segue l'indice dei prezzi al consumo dell'Ufficio federale di statistica. Il controllo ha integrati i valori mensili ufficiali (base 2020 = 100) e ricalcola: affitto attuale per nuovo indice diviso per vecchio indice. Verifica se lo scritto indica la variazione dell'indice e l'importo in euro, se dall'ultimo adeguamento è passato un anno e da quando il nuovo affitto è davvero dovuto, cioè dal secondo mese successivo al ricevimento. Se nel contratto c'è ancora la vecchia base 2015, inserisci semplicemente tu i punti.

Con l'affitto a scaglioni secondo § 557a BGB gli aumenti sono già nel contratto. Devono essere concordati come importo in euro, e tra due scaglioni deve passare almeno un anno. Un aumento aggiuntivo secondo il Mietspiegel o per modernizzazione è allora escluso. Dopo una modernizzazione il locatore può ripartire l'otto percento dei costi all'anno (§ 559 BGB), dopo la detrazione della quota di riparazione e dei contributi pubblici, ma al massimo tre euro al metro quadrato in sei anni, con un affitto sotto sette euro al metro quadrato due euro. Se la modernizzazione non è stata annunciata correttamente (§ 555c BGB), l'aumento vale sei mesi più tardi. E se per te diventa troppo caro, c'è l'obiezione per caso di rigore (Härteeinwand).

Alla fine ricevi un semaforo per ogni punto di controllo con il relativo paragrafo, l'affitto massimo consentito secondo i tuoi dati e una lettera pronta secondo DIN 5008: consenso, consenso parziale fino all'importo consentito, rifiuto motivato o richiesta di prove. Il mittente il controllo lo prende, se vuoi, dal tuo Amtsprofil, la lettera puoi modificarla, stamparla e archiviarla nell'Aktenschrank. Non sostituisce una consulenza: in caso di disputa ti aiuta il Mieterverein (associazione degli inquilini), che conosce il tuo caso.